舉世矚目的十八屆三中全會已落下帷幕，人民群眾翹首以盼的房地產調控長效機制也將伴隨三中全會之后的各項改革政策浮出水面。那么，房地產調控長效機制將在哪些方面尋求突破？記者專訪了本報專家委員會委員、內蒙古銀行首席經濟學家苑德軍。

　　談調控，不能繞開支撐和推動房地產業發展的基本要素。苑德軍說：“支撐和推動房地產業發展的基本要素有市場需求、政府政策、技術和金融四個因素�！笔袌鲂枨蟀�括剛性需求、改善性需求和投資投機需求，是推動房地產市場發展的內生性因素和基本力量。其余三個因素則屬于市場的外生性因素。在三個外生性因素中，苑德軍認為，金融的推動作用最為重要，是推動房地產業發展的關鍵因素和主要動力，因為房地產業與金融業兩者之間有著很高的關聯度。房地產業是資金密集型行業，運營周期長，資金需求量大，杠桿率高。而開發商自有資金的比例較低，外部融資需求主要來源于金融業，房地產融資在商業銀行資產業務結構中一直占據著主要地位。

　　從產業之間供給與需求的聯系看，房地產業與相關產業之間的經濟聯系可分為后向關聯和前向關聯。苑德軍解釋說，所謂后向關聯，指房地產業對直接或間接向本產業供給生產要素的產業產生的影響，房地產業對這些產業產生需求拉動作用；所謂前向關聯，指房地產業對直接或間接地需求本產業產品或服務的產業產生的影響，房地產對這些產業產生供給推動作用。房地產業與金融業之間的關系，表現為后向關聯。一些學者的實證分析表明，我國一線城市和主要二線城市房地產業與金融業的后向關聯度，較美、英、日等發達國家房地產業發展較快時期（二十世紀７０至９０年代）的后向關聯度要高出許多。

　　有關數據顯示，我國的房地產融資在融資總量中的行業占比最高。苑德軍說，我國的房地產融資方式，可分為房地產貸款、房地產信托計劃、房地產企業ＩＰＯ和再融資、房地產企業債券、房地產投資基金（私募）、房地產企業境外融資等很多種。近年來，在政府對房地產業實施持續調控的大背景下，房地產公司通過股市和債市直接融資受到了抑制，而房地產貸款和房地產信托計劃成為主要的融資途徑。２０１２年，房地產貸款余額為１２．１１萬億元，同期銀行業貸款余額６７萬億元，房地產貸款占比達到１８％，到今年６月末，占比上升為１９．９％。從房地產信托融資看，２０１０年至２０１２年三年間，其募集資金占集合信托產品總成立規模的比例大概在２０％至３５％之間。２０１０年該比例高達５１％，當年房地產信托發行規模１９２１億元，同比增長３２８％。受政府房地產調控和信托公司凈資本不足的影響，２０１２年以來，房地產信托規模占比開始下降。但截至今年６月末，國內房地產信托規模存量余額仍超過８０００億元。房地產信托已成為信托公司的支柱產品和主要的業務收入來源。由于房地產投資收益率高，銀行理財產品的資產配置中，也有相當部分是通過對接信托公司信托產品和券商資管產品，間接向房地產公司融資的。金融資源大量涌向房地產業，支撐著房地產投資的高增長。在經濟減速、投資增長率下降的情況下，今年１月至１０月份，房地產開發投資仍達到６８６９３億元，同比增長１９．２％�！百Y金是維系房地產公司運轉的血液，而金融業則承擔著為房地產業 ‘輸血’的功能。金融業融資的難易程度，決定了其向房地產業輸血量的大小，直接制約著房地產公司資金鏈的松緊程度和房價走勢，同時也制約著房地產業的景氣狀況和整個房地產市場的活躍程度�！痹返萝娬f。

　　高房價已成為危害中國經濟增長和社會穩定的一顆毒瘤。能否盡快穩定房地產市場，促進房地產市場健康持續發展，是對新一屆政府管理調控經濟能力和執政能力的嚴峻考驗。而要解決房地產市場運行中存在的各種問題，消除房地產市場的亂象，必須采取切實措施，盡快建立由土地、財稅、金融、行政問責等多種調控手段組合而成的房地產調控長效機制。在苑德軍看來，這一機制應該在四個方面實現突破：其一，通過有效制度安排，平衡地方政府的事權和財權，使地方政府有穩定的收入來源用以提供公共服務，這是消除“土地財政”、增強地方政府穩定樓市主動性和積極性的基礎性條件。其二，深化土地制度改革，建立完善的農地流轉制度，允許農村集體土地進入市場流通，建立統一土地市場下的土地定價體系，打破地方政府對土地市場的壟斷。其三，改變以往對房地產調控問責只說不做的做法，把問責制度真正落到實處，強化對地方政府和國務院相關部門實施房地產調控的行政約束。其四，強化房地產市場輿論引導，改變對樓市永遠“唱多”的開發商及其利益代言人控制市場輿論的現狀，正確引導公眾的市場預期。

　　需要指出的是，要建立房地產市場長效調控機制，房價和存量調控是兩個不能回避的問題。苑德軍認為，房價是衡量房地產市場發展狀況的一個綜合性指標，也是現今房地產市場各種問題的集中體現。促進房地產市場健康持續發展，必須把高房價降下來，使之回歸到合理區間。中央強調加快推進住房保障和供應體系建設，一個重要目的就是穩房價。至于存量調控，是穩樓市、降房價的當然之舉和必由之路。他認為，以往對很多改革方案的設計，都著眼于增量改革而不觸動存量。表面上看，這類改革方案不必觸動已經固化的利益集團的利益，運作成本低，但由于其未觸及改革必須解決的主要矛盾和深層次問題，很難收到實實在在的改革成效，這也正是從２００９年１２月份開始的房地產調控效果不彰、房價屢調屢漲的一個重要原因。

　　自今年２月份以來的新一輪房價上漲，很大程度上緣于供給不足。在苑德軍看來，增加住房供給，一要增加新房上市數量，二要將存量房釋放出來投放市場。如果房地產調控只對增量開刀而不觸及存量，僅靠增加新房供給，是難以改善房地產市場供求關系并進而降低房價的。苑德軍認為，《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”，表明調控思路與手段發生了變化，再配合土地改革等其他舉措，房地產市場走向將受到重大影響。